民 事 判 决 书

上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某某，男，汉族，1984年3月6日生，住江西省抚州市崇仁县。

委托诉讼代理人：余XX，江西XX律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：华美XX公司，住所地江西省抚州市。

法定代表人：冯XX。

委托诉讼代理人：李方敏，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

上诉人刘某某因与被上诉人华美XX商品房销售合同纠纷一案，不服抚州市临川区人民法院(2018)赣1002民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘某某上诉请求：1.撤销原判第一项，改判华美XX给付逾期交房违约金190,125.49元；2.由华美XX承担诉讼费用。事实和理由：原审判决认定“华美XX交付的房屋，已于2015年8月26日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，符合合同约定的该房屋经验收合格的交付条件，且刘某某姐姐代其在交房单上签字，视为对房屋符合合同约定的认可”。这一认定是认定事实错误和适用法律不当。第一，《房屋买卖合同》第八条规定：“出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格”。显然，商品房交付必须要符合验收合格和法律允许使用这两个条件。众所周知，华美XX是数十万平方的大型商店，依法应当进行消防验收，华美XX没有提供消防验收合格的证明材料，证明涉案店铺未经消防验收或者消防验收不合格。根据消防法第十三条第二款规定，华美XX交付的房屋是禁止投入使用的房屋，严重违反了合同第八条规定，属于违法交付，依法应当支付违约金。第二，涉案房屋于2017年10月24日竣工验收备案，《江西省建筑管理条例》第二十六规定：“未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续”，因此，涉案房屋直至2017年10月24日之前都是禁止交付使用的房屋。华美XX的交房行为严重违反了合同第八条规定。综上所述，华美XX应支付2015年5月2日至2017年10月24日的逾期交房违约金。

华美XX辩称，第一，我公司已经完成了商品房的交付，不存在违约。《商品房买卖合同》的补充协议第四条第二款约定“买受人为非自营商户的，买受人同意委托出卖人指定的物业公司办理房屋的交接手续，物业公司占有该商品房视为买受人收到商品房，买受人为自营商户，买受人同意进场装修视为收到商品房。”刘某某系非自营商户，购买该商品房时享受了非自营商户的优惠，其签订协议时对其中的所有内容均表示认可。第二，我公司交付的房屋已于2015年8月26日通过了勘查、设计、施工、监理、建设五方验收合格，符合合同约定的“该房屋经验收合格”的交付条件。第三，刘某某姐姐在交房单上签字，视为对房屋符合合同约定的交房条件的认可。第四，涉案房屋的消防设计、施工符合国家工程建设消防技术标准，在房屋竣工验收合格后，也顺利通过了消防验收，完全不影响刘某某对涉案房屋的使用。综上，我公司已经按照合同约定完成了商品房的交付，不存在违约行为。请驳回上诉，维持原判。

刘某某向一审法院起诉请求：1.依法判令华美XX支付刘某某违约金190,125.49元（以1,950,005元为基数，按每日万分之一自2015年5月2日计算至2017年12月31日）；2.诉讼费由华美XX负担。事实及理由：刘某某与华美XX于2014年9月19日签订《商品房买卖合同》，约定刘某某购买华美XX开发的安石大道北侧、曾巩大道东侧12栋1-1房，建筑面积89.12平方米，单价21,880.67元，购房总价款为1,950,005元，分两次付款，华美XX应于2015年5月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经验收合格的上述房产交付给刘某某，如逾期交付，则每日按刘某某已支付的房款的万分之一计算违约金。合同签订后，刘某某按约定支付全部房款1,950,005元，但华美XX至今未将上述房产交付给刘某某，故刘某某诉至一审法院。

华美XX向一审法院提出以下反诉请求：1.判令反诉华美XX支付反诉刘某某逾期购房款违约金1,155元；2.反诉费由反诉华美XX负担。事实及理由：双方在商品房买卖合同中约定：“买受人于2014年9月18日前首付房款400,000元，剩余房款1,550,005元于2014年12月26日前付清。”但反诉华美XX于2014年9月18日首付了400,000元，于2014年11月29日支付1,000,000元，于2015年1月16日支付剩余房款550,005元，其中第三笔房款逾期21天，按合同约定，买受人应按每日万分之一向出卖人支付违约金。故反诉刘某某提出以上反诉请求。

一审法院认定事实：2014年9月19日,刘某某（买受人）与华美XX（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。该合同主要约定：1、刘某某购买华美XX开发的位于安石大道北侧、曾巩大道东侧华美XX建材家居广场12栋1-1房，建筑面积89.12平方米，单价21,880.67元，购房总价款为1,950,005元，刘某某应于2014年9月18日支付首付款400,000元，余款1,550,005元于2014年12月26日前付清；2、出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、买受人未按合同规定时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；4、华美XX如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同时还签订一份《补充协议》，其中第四条第二款约定：买受人为非自营业商户的，买受人同意委托出卖人指定的物业公司办理房屋的交接手续，物业公司占有该商品房视为买受人收到商品房，买受人为自营商户的，买受人同意进场装修视为收到商品房；第四条第三项约定：如出卖人已如期发出商品房交付通知书或买受人已经领取商品房交付通知书，而买受人在出卖人逾期的交付期限内仍未接收商品房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房交付予买受人；第四项约定：买受人没有按照合同及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，出卖人有权不予交房。

上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，刘某某于2014年9月18日向华美XX支付首付房款400,000元，于2014年11月29日支付购房款1,000,000元，于2015年1月16日第三次支付购房款550,005元。

另查明，涉案房屋已于2015年8月26日经过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格。2015年8月27日，刘某某的姐姐在华美XX提供的《交房单》上签字。同日，华美XX与江西乐业物业服务有限公司抚州分公司办理非自营户交房单手续。现刘某某认为涉案房屋只是经过自验合格，并未经过相关部门包括消防等验收合格，不符合交房条件。

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均为当事人的真实意思表示，合同及协议的内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。刘某某应当按照合同约定期限支付房款，华美XX亦应合同约定交付房屋。经查，刘某某于2015年1月16日才支付完所有购房款，按照合同约定的最后期限2014年12月26日，已逾期21天，刘某某应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任，经计算，刘某某应当向华美XX支付逾期付款的违约金1,155元（550005×0.1‰×21）。按照合同约定，华美XX应当在2015年5月1日将涉案房屋交付给刘某某，但根据华美XX提供的交房单，其于2015年8月27日才向刘某某交付涉案房屋，华美XX亦应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，经计算，华美XX应当向刘某某支付逾期交房的违约金23,010元（1950005×0.1‰×118）。刘某某主张，华美XX至今向其交付涉案房屋，经查，刘某某的姐姐在交房单上签字，应视为代理刘某某接收涉案房屋，因此，刘某某的此主张与事实不符，不予采信。刘某某又主张，涉案房屋只是经过华美XX自验合格，并未经过相关部门包括消防等验收合格，不符合交房条件。经查，华美XX向刘某某交付的房屋，已于2015年8月26日通过勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格，符合合同约定的“该房屋经验收合格”的交付条件，且刘某某的姐姐代其在交房单上签字，视为对房屋符合合同约定的交房条件的认可。因此，刘某某的此主张，一审法院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决：一、华美XX应给付刘某某逾期交房的违约金23,010元；二、刘某某应给付华美XX逾期付款的违约金1,155元；三、驳回刘某某的其他诉讼请求。以上判决的第一项与第二项抵减后，华美XX实际应给付刘某某21,855元，华美XX应于判决生效后五日内履行。如果未按判决书指定的期间内履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,052元，由刘某某负担1,677元，华美XX负担375元。一审反诉案件受理费25元，由刘某某负担。

本院二审期间，刘某某提供一份《抚州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》复印件，证明涉案房屋于2016年8月12日经整改后验收合格。华美XX对证据材料的三性均无异议。本院予以确认。华美XX没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实没有提出异议，本院予以确认。二审另查明，抚州市公安消防支队于2016年8月16日对华美XX开发的位于安石大道北侧、曾巩大道东侧华美XX建材家居广场12栋出具了建设工程消防验收意见书，综合评定该工程消防验收复查合格。

本案争议焦点为：逾期交房违约金计算的截止时间。

本院认为，根据双方《商品房买卖合同》第十一条约定，双方进行验收交接时，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。因此，如果买受人认为出卖人交付房屋时未出示证明文件证明案涉商品房已验收合格，其有权依照合同约定拒绝收房，由此产生的延期交房责任则由出卖人承担。但是，刘某某姐姐在与华美XX办理交房手续时，未要求出卖人出示建设工程竣工验收备案表并据此拒绝收房，而是实际接收了房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”故买受人在实际收房后再主张出卖人逾期交房没有事实和法律依据，本院对买受人要求出卖人承担逾期交房违约责任的请求不予支持。刘某某主张华美XX在未经竣工验收备案之前交付房屋违反法律规定，该事由属于建设行政主管部门的行政职责范围，应由建设行政主管部门进行处理。

综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3,642元，由刘某某负担。

本判决为终审判决。

二〇一八年十一月十二日